A técnica do dinheiro para baixo
Então, como funciona a técnica de all money down ao comprar uma casa com dinheiro? Em primeiro lugar, deixe-me repetir que eu realmente não tinha nenhum dinheiro, mas eu tinha uma quantidade significativa de capital da casa de Terry e várias casas que eu possuía juntas para me dar uma entrada substancial em dinheiro. Bancos e companhias hipotecárias aceitarão dinheiro de uma Imobiliária no Eden linha de crédito de home equity como dinheiro para comprar uma casa. Pelo menos eles fizeram em 1997 sob as diretrizes financeiras da época. O que você deve lembrar sobre hipotecas e empréstimos é que as diretrizes mudam constantemente, então essa técnica que usei em 1997 pode ou não ser usada no futuro. Se é ou não pode ser usado novamente, realmente não importa para mim, pois acredito que sempre haverá uma maneira de comprar imóveis com dinheiro limitado, mais cedo ou mais tarde. Sempre haverá uma técnica para adquirir imóveis, mas não sei exatamente como isso será feito no futuro.
Comecei a comprar casas na seção Mayfair da Filadélfia com preços na faixa de US$ 30.000 a US$ 40.000 por casa. Eu compraria uma casa com três quartos e um banheiro no segundo andar com cozinha, sala de jantar e sala de estar no primeiro andar e um porão. O que chamamos de casa geminada na Filadélfia consistiria em uma varanda na frente e um quintal na largura da casa. A maioria das casas geminadas na Filadélfia tem menos de sete metros de largura. Para aqueles que não são da Filadélfia e não conseguem imaginar como é uma casa na Filadélfia, sugiro que assistam ao filme Rocky. Vinte e duas casas de cada lado de cada quarteirão realmente testarão sua capacidade de ser um vizinho. As coisas que geralmente causam uma discussão com seus vizinhos da Filadélfia geralmente decorrem do estacionamento, do barulho que seus filhos fazem, onde você deixa suas latas de lixo, festas e a aparência de sua casa.
Em 1998, minha namorada e eu nos mudamos para um subúrbio da Filadélfia chamado Warminster. Depois de morar em uma rua em Tacony, bem como Rocky, eu realmente ansiava por ter espaço entre minha casa e meu vizinho. Eu disse a Terry para nem pensar em falar com as pessoas que moravam ao nosso lado. Eu disse a ela que se um deles vier com um bolo de frutas, eu vou pegá-lo e jogá-lo como uma bola de futebol no quintal deles. Eu acredito que eu estava sofrendo da síndrome de Filadélfia. Meus novos vizinhos em Warminster revelaram-se pessoas maravilhosas, mas levei dezoito meses antes de estar disposto a aprender isso.
Então você acabou de comprar sua casa por $ 35.000 em Mayfair, e depois de $ 2.000 em custos de fechamento e $ 5.000 em custos de reparo, você encontra um bom inquilino que quer alugar a casa. Depois de alugar a casa com um fluxo de caixa positivo de $ 200 por mês, agora você tem uma dívida pendente de $ 42.000 em sua linha de crédito home equity que terá que ser paga. Ao comprar a casa, não consegui uma hipoteca, pois acabei de comprar uma casa a dinheiro, como é dito no negócio. Todo o dinheiro que gastei nesta casa foi gasto com a linha de crédito home equity.
O movimento agora é pagar sua linha de crédito home equity para que você possa fazer isso novamente. Agora vamos a um banco com sua propriedade fixa e informamos ao departamento de hipotecas que você deseja fazer um refinanciamento de saque de seu investimento imobiliário. Isso ajuda a explicar que o bairro em que você compra sua propriedade deve ter uma faixa de preços mais ampla, como o bairro de Mayfair tinha em meados dos anos 90. O preço das casas em Mayfair é bastante incomum, pois você veria uma diferença de US $ 3.000 nos valores das casas de um quarteirão para o outro. Isso foi importante ao fazer um refinanciamento de saque porque é muito fácil para o banco ver que acabei de comprar minha propriedade por US $ 35.000, independentemente do fato de ter feito muitos reparos. Eu poderia justificar o fato de que gastei mais dinheiro em minha casa para consertá-la e, ao colocar um inquilino, agora era uma propriedade lucrativa do ponto de vista do investimento.
Se eu tivesse sorte, como muitas vezes fiz esse sistema de compra de casas em Mayfair, o avaliador usaria casas a um ou dois quarteirões de distância e voltaria com uma avaliação de US $ 45.000. Naquela época, havia programas que permitiam a um investidor comprar uma casa com 10% de entrada ou deixada como patrimônio, fazendo um refinanciamento de saque de 90%, devolvendo-me cerca de US $ 40.500. A utilização dessa técnica me permitiu recuperar a maior parte do dinheiro que investi na propriedade. Eu basicamente paguei apenas $ 1.500 para esta nova casa. Por que as companhias de hipotecas e os avaliadores continuavam me dando os números que eu queria? Eu suponho porque eles queriam o negócio. eu ligaria